Порядок банкротства гражданина, чьё единственное жильё находится в ипотеке (новая редакция статьи 213.25¹ Закона № 127-ФЗ)
Изменения, внесённые в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в 2023 году, установили особый порядок проведения процедур банкротства в случаях, когда единственное жильё гражданина находится в залоге у кредитора (ипотека). Эти нормы направлены на баланс между правом гражданина на жилище и правами залогового кредитора.
Общее правило о неприкосновенности единственного жилья
Согласно пункту 1 статьи 213.25¹, единственное жилое помещение гражданина не подлежит реализации при банкротстве, за исключением случаев, когда оно является предметом ипотеки. В этом случае допускается обращение взыскания на жильё в порядке, установленном федеральным законом.
Тем самым закон подтверждает общее положение статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которому взыскание не может быть обращено на единственное жильё, если оно не заложено.
Особенности обращения взыскания на ипотечное жильё
Если жильё гражданина заложено по договору ипотеки, то в силу пункта 2 статьи 213.25¹ оно включается в конкурсную массу и подлежит продаже в установленном порядке. При этом:
реализация осуществляется в ходе процедуры реализации имущества гражданина под контролем финансового управляющего;
продажа производится на торгах в форме аукциона либо публичного предложения;
начальная цена устанавливается на основании отчёта об оценке, подготовленного независимым оценщиком;
все вырученные средства направляются в первую очередь на удовлетворение требований залогового кредитора.
Если после расчётов с залоговым кредитором остаются средства, они включаются в конкурсную массу и распределяются между остальными кредиторами в порядке очередности.
Права и гарантии гражданина
Закон предусматривает защитные механизмы для гражданина-должника. В соответствии с пунктом 3 статьи 213.25¹:
финансовый управляющий обязан уведомить гражданина о намерении реализовать жильё не менее чем за 30 дней до торгов;
должнику предоставляется право выкупа объекта до начала торгов по цене, определённой оценщиком;
при продаже жилья кредитор и должник могут заключить соглашение о реструктуризации обязательства вместо реализации залога, если это утверждено судом.
Решение о продаже жилья утверждается арбитражным судом, который вправе приостановить реализацию в случае установления нарушений прав гражданина или членов его семьи.
Порядок выселения и предоставления иного жилья
После реализации заложенного жилья гражданин подлежит выселению в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. При этом пункт 4 статьи 213.25¹ допускает предоставление должнику времени для добровольного освобождения помещения — не менее 30 дней со дня вступления судебного акта в силу.
Если у гражданина есть несовершеннолетние дети, суд может отложить выселение либо согласовать продажу жилья с условием предоставления части средств для аренды иного помещения на срок до 6 месяцев.
Исключения и запреты
Закон прямо запрещает:
принудительное отчуждение жилья, не являющегося предметом ипотеки;
реализацию единственного жилья, если обязательство по ипотеке было прекращено до возбуждения дела о банкротстве;
включение в конкурсную массу долей в праве общей собственности на единственное жильё без согласия суда.
Эти исключения сохраняют социальную функцию института банкротства и предотвращают ухудшение жилищных условий должника.
Вывод
Новая статья 213.25¹ Федерального закона № 127-ФЗ вводит особый порядок банкротства граждан, чьё единственное жильё находится в ипотеке. Закон допускает обращение взыскания на предмет залога, но при этом защищает базовые жилищные права должника, устанавливая процедуру уведомления, право выкупа и судебный контроль за продажей имущества.